Наскільки доступна для іноземців оренда житла в Німеччині?

Оренда житла в Німеччині складна процедура навіть для місцевих жителів. Іноземцям без знання законодавства, німецької мови, особливостей пошуку квартир набагато складніше знайти привабливі за умовами проживання і ціною варіанти.

У цій статті ми докладно розповімо, як орендувати квартиру Німеччини.

ЗМІСТ:

1. Правила оренди житла в ФРН.
2. Яке житло користується підвищеною популярністю?
3. Де шукати пропозиції?
4. Яку інформацію запитують про мешканця орендодавці?
5. Які питання варто поставити власнику житла?
6. Скільки коштує знімати квартиру в Німеччині?

• • Відмінність Kaltmiete від Warmmiete.
  • Kaution – запорука за оренду.
  • Можливість підвищення орендної плати – Mieterhöhungen.
  • Застава при оренді квартири – Kaution.
  • Додаткові витрати.

7. Приклад розрахунку витрат на оренду квартири.
8. Скорочення, що стосуються оренди житла.
9. Як зняти квартиру в Німеччині?

• • Перший етап – Підготовка документів.
  • Другий етап – Вибір житла.
  • Третій етап – Пошук житла на сайтах оренди і за допомогою агентств нерухомості.
  • Четвертий етап – перегляд квартир.
  • П’ятий етап – Укладення договору оренди нерухомості.
  • Шостий етап – Передача ключів.

10. Реєстрація за місцем проживання.
11. Розірвання договору оренди.
12. Підводимо підсумки.

Орендувати будинок або квартиру, можна лише уклавши договір.

У контракті зазначають:

В’їхати можна тільки при наявності акта передачі приміщення в експлуатацію новим мешканцям.

Про завершення оренди попереджають за три місяці до бажаної дати розірвання контракту 1 або 15 числа.

Представники середнього класу для сім’ї з п’яти чоловік прагнуть зняти житло в Німеччині площею до 70 кв. м.

Студенти і нещодавно прибули в країну іноземці шукають приміщення площею до 40 кв. м. або орендують кімнати в гуртожитках.

Просторі квартири і будинки площею 100 кв. м. і більше можуть собі дозволити тільки забезпечені люди, топ-менеджери, лікарі, інженери, власники або керівники компаній. Обслуговування нерухомості та комунальні витрати тут дуже високі.

Пошук пропозицій оренди житла в Німеччині краще почати з інтернету. Дізнайтеся середню вартість квадратного метра житла в конкретному місті чи населеному пункті. Перегляньте каталоги сайтів нерухомості. Можна зареєструватися на сайті, заповнити профіль, вказати в який час і на який термін шукайте житло.

Власники нерухомості регулярно переглядають заявки і пропонують варіанти.

Популярні сайти нерухомості:

Багато ресурсів мають адаптований на українську та російську мову варіант, але безпосереднє спілкування з власниками з приводу оренди квартир в Німеччині краще вести німецькою або англійською мовою.

Добрий результат дає пошук пропозицій в Facebook.

Напишіть всім із списку друзів, хто може бути пов’язаний з Німеччиною. Можна дати оголошення про пошук житла та в місцевій газеті.

Якщо вам запропонували роботу в Німеччині постарайтеся підключити до пошуку житла роботодавця. Зобов’язання надати житло хоча б на перший час бажано прописати в трудовому договорі на роботу в Німеччині. Солідні фірми надають працівникам іноземцям при оформленні робочої візи в Німеччину або Блакитної карти в Німеччині варіанти тимчасового житла.

Якщо житло потрібно знайти в стислі терміни паралельно з самостійними пошуками можна звернутися в агентство нерухомості.

Власники квартир ретельно відбирають кандидатури можливих мешканців. Аналізують інформацію про кредитоспроможність (доказ довідка про стан рахунку в німецькому банку), зарплату в Німеччині (доказ — останній зарплатний листок) і благонадійність. Цікавляться, скільки людей буде жити в квартирі з головним орендарем.

Приходьте на зустріч у пристойному одязі без запізнень. Підтверджуючі платоспроможність папери бажано мати при собі. Не дивуйтеся, якщо попросять заповнити анкету кандидата. Відбір мешканців розтягується на тижні.

Орендар має право вимагати у господаря квартири інформацію про помешкання.

Дізнайтеся:

Поцікавтеся, чи підвищується вартість оренди у порівнянні з попереднім контрактом?

Ціна оренди нерухомості складається з двох платежів Kaltmiete — оплата за поточний місяць + Nebenkosten — передоплата на покриття комунальних платежів. Іноземцям складно оцінити витрати без знання термінології. Ми постараємося максимально спростити завдання.

Nebenkosten

Nebenkosten — включає в себе витрати на поточне утримання нерухомості, але з-за поточного характеру платежів до цієї категорії можна віднести:

Перераховані вище витрати відносяться до Nebenkosten додаткові витрати, докладно перераховані в договорі оренди, сплачує власник житла — орендодавець.

Орендар оплачує витрати:

Передплата на комуналку може становити 55-230 € в місяць.

В кінці року власник житла підраховує витрати і порівнює їх із сумою передоплати. Якщо сума менше надсилає рахунок з проханням доплатити. Щоб не бути обдуреним попросіть господаря надіслати звіт про витрати, він зобов’язаний повернути вам кошти, якщо сума передоплати виявилася більше витрат.

Слід розуміти, що:

1. Законодавство встановлює параметри Nebenkosten і вимагає чіткого фіксування кожної статті витрат у договорі оренди.
2. 20% витрат на звітний період можуть бути повернуто орендодавцю після надання в податкову службу структури та сум витрат.
3. Часто витрати на оплату електроенергії (за лічильником) всередині квартири в Nebenkosten не входять, їх відносять до додаткових витрат орендаря на проживання.

Відмінність Kaltmiete від Warmmiete

Kaltmiete і Warmmiete перекладаються однаково — вартість оренди квартири зазначена у договорі, але це не однозначні поняття.

Kaltmiete — «холодна оренда» без оплати опалення.

Warmmiete = Kaltmiete + Nebenkosten — включає в себе всі витрати на комуналку і плату за квадратні метри.

Тому дуже важливо точно знати, яку суму вказано в договорі.

Якщо в договорі зазначено перелік Nebenkosten, а вартість оренди позначена як:

• Warmmiete — це повна вартість (за винятком додаткових витрат);
• Kaltmiete — ці витрати потрібно додати до вказаної суми Nebenkosten.

Kaution — застава за оренду

Для оренди квартири необхідно внести заставу (кауцион)— Kaution рівний двом-трьом місячними платежами.

Місцеві жителі вважають за краще замість внесення орендного депозиту використовувати поруку страхових компаній, які надають подібні послуги за 90-100 € на рік.

Скорочення, пов’язані з витратами на оренду:

Приклад:

У пропозиції про оренду житла написано:

600+NK+ KT+HK

Розшифровка: 600 € на місяць, додаткові комунальні витрати, заставу та опалення.

Можливість підвищення орендної плати — Mieterhöhungen

Mieterhöhungen дуже неприємний момент для орендарів житла.

Закріплену в договорі оренди суму орендодавець має право підвищувати в односторонньому порядку. Ціна збільшитися на законній підставі за чинним договором, навіть переписувати контракт не доведеться.

Орендодавець має право збільшити Kaltmiete у разі:

1. Підвищення Mietspiegel (середньоринкового значення) оренди нерухомості в конкретній місцевості. Значення показника оновлюють два рази в рік. Норми доплат регулюються законодавством, але підвищення ціни на 20% протягом трьох років цілком можливий.
2. Збільшення Indexmiete (індексованої вартісті оренди) з урахуванням офіційної інфляції.

Орендар може підвищити ціну ще в двох випадках, але тут він повинен узгодити з мешканцями розміри підвищення.

Якщо:

Можливість підвищення орендної плати докладно прописані у законодавстві. Порушення правил може призвести до визнання підвищення цін незаконною дією.

Застава при оренді квартири — Kaution

Kaution — сума, яку може стягувати роботодавець у разі заподіяння шкоди нерухомості або несвоєчасної сплати оренди.

У Німеччині розмір застави чітко регламентується:

1. Сума не повинна перевищувати розмір трьох місячних оплат. Допускається зменшення, і навіть повна відсутність заставної суми.
2. За погодженням сторін можлива розстрочка виплати, але в момент початку оренди перший платіж має бути внесений.
3. Кошти вносяться на спеціально відкритий депозитний банківський рахунок під відсотки. Величина процентної ставки не обмовляється. Сторони не мають доступу до рахунку, крім обумовлених договором умов. Законодавчо передбачені наступні параметри рахунку:

• Mietkautionsversicherung або Mietkautionsbürgschaft — вид страхування, при якій орендодавець раз в місяць вносить на рахунок страхової компанії 3% – 5% вартості Kaution, а страхова фірма гарантує відшкодування збитків у разі виникнення страхового випадку;
• Verpfändetes Sparbuch — орендар відкриває ощадний рахунок і передає документи орендодавцеві шляхом підписання Verpfändungserklärung an den Vermieter (спеціального угоди);
• Bürgschaft — порука юридичних або фізичних осіб часто оформляють роботодавці або близькі родичі;
• Treuhandkonto — орендодавець за правилами заощадження Kaution (см вище) вносить депозит на спеціальний рахунок;
• Ризиковані інвестиції, при яких сторони узгоджують умови внесення застави у високодохідні, але ризиковані активи. Отримані відсотки є власністю орендаря. Після закінчення дії договору оренди застава і накопичені відсотки повністю повертаються вкладнику.

Додаткові витрати

Деякі витрати не входять у склад Nebenkosten, а оплачуються окремо.

Наприклад:

Окремим пунктом варто зупинитися на меблях. 85% квартир здаються без меблів, за житло з меблями доведеться доплачувати. Це обумовлюють окремим пунктом у договорі, де додається повний перелік і стан предметів меблювання. Велика частина бюджету при переїзді йде на обладнання кухні. Найпростіший варіант без установки обійдеться 2300 €.

У деяких випадках попередні мешканці готові продати встановлене на кухні обладнання, щоб не платити за демонтаж і перевезення, але ці моменти необхідно узгодити додатково.

Підсумкова вартість оренди житла залежить від безлічі факторів. Враховується географічне розташування, планування, тип і вік будівлі.

Розрахунок орієнтовної вартості розглянемо на прикладі двокімнатної квартири, яку в оголошенні пропонують зняти за 550 € в місяць.

Приблизні витрати:

Якщо шукати житло допомагає ріелтор, доведеться додати до зазначеної вище сумі оплату його послуг.

Перевезення речей в залежності обсягу вантажу та відстані і обходиться в середньому 350 – 3200 €.

Без інформації про скорочення прийнятих в Німеччині іноземцю складно розібратися у пропозиціях про здачу квартир.

Перелік часто використовуваних скорочень:

Навіть корінним німцям буває складно правильно розшифрувати абревіатуру. Часто в оголошеннях зустрічаються помилки. Обов’язково уточнюйте у орендодавця реальну структуру житла.

Приклади розшифровки:

3ZKBT — трикімнатна квартира з ванною і терасою.

1Zi KDD — однокімнатна квартира з кухнею, коридором і ванною.

60% населення Німеччини знімає житло. За дві години пропозиція орендувати квартиру збирає кілька десятків заявок.Іноземцю складно конкурувати з місцевими жителями. Головне завдання переконати орендодавця в благонадійності і кредитоспроможності.

Умовно процедуру оренди квартири можна розділити на кілька частин.

Перший етап. Підготовка документів

Щоб надати орендодавцю за першою вимогою бажано мати на руках:

1. Копію та оригінал посвідчення особи (Паспорт, Віза, Блакитна карта, ВНП в Німеччині тощо);
2. Анкету (Selbstauskunft). У житлових кооперативах надають спеціальні бланки, але навіть якщо у вас немає бланка, складіть для себе своєрідну заготовку, з якої зможете швидко списати необхідні дані. Можете зробити кілька примірників резюме квартиронаймача, щоб вручити власнику квартири, якщо він побажає мати таку інформацію.

В анкеті вказують:

3. Супровідну записку на німецькій мові, з описом причини пошуку житла. Наприклад, ми сім’я така-то главу сім’ї запросили на роботу в Німеччину на тривалий термін, а дружина і діти приїхали разом з ним, тому ми шукаємо житло (вкажіть який саме).
4. Довідку про доходи (Lohnabrechnungen) за останні три місяці стандартної форми. Якщо її неможливо отримати, надайте, виписку з банківського рахунку, або копію Трудового договору, якщо працевлаштувалися в Німеччині нещодавно. Безробітні докладають довідку про отримання допомоги.
5. Довідку (Schufa Eigenauskunft) підтверджує фінансову історію кожної людини, яка збирається жити в орендованому житлі.

6. Довідку про регулярну сплату податкових відрахувань (Steuerunbedenklichkeitsbescheinigungen). Отримують у податковій службі у момент звернення. Краще запастися такими довідками для працюючих членів сім’ї.
7. Необов’язково, але бажано мати рекомендаційний лист від попереднього орендодавця, але отримати його не завжди вдається.
8. Довідку (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieter) підтверджує, що платежі за оренду квартири вносилися вчасно і всі заборгованості погашені. Орендодавець має право запросити додаткові документи. Наприклад, довідку з останнього місця проживання про дотримання порядку в квартирі або будинку.

Якщо ви недавно приїхали в Німеччину, і у вас немає рекомендаційних листів та кредитної історії, постарайтеся заручитися підтримкою (у письмовій формі) роботодавця, друга або родича який проживає в Німеччині і погодитися виступити в ролі гаранта.

Другий етап — Вибір житла

Приступаючи до пошуку житла бажано знати, в якому районі бажаєте оселитися, скільки кімнат необхідно, яку суму готові платити за оренду

У Німеччині можна знайти:

1. Altbau — просторі квартири з прикрашеними ліпниною стелями в будинках старої споруди. Богемне оздоблення часто межує з цвіллю по кутах, протягами і високими рахунками за опалення.
2. Plattenbau — квартири у висотках з ліфтом в робочому районі та паркуванням біля будинку обходяться набагато дешевше

Вартість житла у великих містах залежить від району.

Третій етап — Пошук житла на сайтах оренди і за допомогою агентств нерухомості

Шукати пропозиції про здачу в оренду квартир можна:

1. Безкоштовно в інтернеті.

Знайти житло для короткотермінового проживання в готелі або хостелі допоможуть:

• https://www.booking.com/
• https://housinganywhere.com/de/?utm_source=Zwischenmitte
• https://www.wimdu.de/
• https://www.airbnb.de/
• https://www.wg-gesucht.de/

Це не повний перелік сайтів, на яких розміщені пропозиції по оренді нерухомості, розширений список можна знайти введенням в пошуковий рядок https://www.google.de/?gws_rd=ssl

фрази Ferienwohnung in (оренда для відпочинку) + назви населеного пункту на німецькій мові.

Якщо шукаєте житло на тривалий термін, можна відвідати зазначені вище ресурси, змінивши терміни перебування.

Варто зайди на сайти:

• https://www.immowelt.de/
• https://www.immobilienscout24.de/
• https://www.degewo.de/
• https://www.howoge.de/
• https://www.stadtundland.de/

Тут можна переглянути пропозиції, зареєструвати профіль і вказати яке житло шукайте, можливо, ваша кандидатура зацікавить власників квартир. Для прискорення пошуку скористайтеся фільтрами вкажіть район, кількість кімнат і бажаний розмір орендної плати. Якщо знайшли підходящий варіант відправте заявку орендодавцю.  Під кожним оголошенням є форма для повідомлень.  На деяких ресурсах контакти орендодавців, приховані, доступ відкривається безкоштовно після кліка по відповідній іконці.

2. Іноземцям складно орієнтуватися в потоці пропозицій оренди нерухомості. В цьому випадку зверніться в агентства нерухомості, в яких працюють маклери, які розмовляють на зрозумілій для іноземця мові.

Наприклад:

•  Liz Frey Relocation офіційний сайт – https://www.lizfrey-relocation.com/en/
• L MrLodge офіційний сайт – https://www.mrlodge.ru/?gclid=CjwKCAiAnfjyBRBxEiwA-EECLFV_BF62v_A6djUvCFDkfu0hAKYyXxSyVaJUMSSJrsnfaZUONZ5bQBoCX4QQAvD_BwE

Послуга платна, але економить час і дозволяє скористатися послугами професіоналів.  Необхідно укласти з агентством договір Bestellerprinzip і виплатити маклеру гонорар Provision.

Наприклад: 350 € (Kaltmiete) х 2,38 = 833 € (Provision)

Четвертий етап — перегляд квартир

Наступного орендаря власники квартир шукають задовго до закінчення терміну договору оренди з нинішнім мешканцем. Огляд нерухомості організовують наступним чином — потенційний орендар з дозволу орендодавця домовляється з проживаючими в даний час в квартирі мешканцями і приходить на огляд. Після огляду бажаючи укласти договір оренди залишають заявки.

Власник квартири вибирає відповідного кандидата і при необхідності запитує у нього додаткову інформацію. Якщо огляд буде проходити у присутності власника, бажано мати при собі необхідні папери для оренди квартири (перелік дивіться вище). Для успішного пошуку житла доводиться залишати заявки в декількох квартирах.

П’ятий етап — Укладання договору оренди нерухомості

Укладення договору оренди житла відповідальна процедура для орендаря. Не підписуйте контракт до повного з’ясування всіх деталей. Якщо не знаєте німецьку мову, попросіть у власника квартири примірник договору для перекладу і зверніться до посередника. Більшість параметрів договорів оренди регулюються законодавчо, навіть в тому випадку якщо буде допущена помилка, договір не втратить чинність.

У договір оренди включають:

Шостий етап — передача ключів

«Передача ключів» — початок вселення в квартиру, але для цього необхідно пройти ряд обов’язкових процедур:

1. За законом перед вселенням орендар має право змінити замки (навіть у тому випадку, якщо ця умова не прописано в контракті), але при виїзді з квартири він повинен привести нерухомість в первісний стан, поставити старі замки на місце і повернути всі записані в контракті ключі.
2. Переданих орендарю ключів повинно бути на один більше числа в’їжджаючих в квартиру людей.
3. Орендарю передають квартиру по акту прийому передачі (додаток до контракту оренди) в присутності власника квартири, або уповноваженої представляти його інтереси домоуправителя. У підписаному обома сторонами документі детально прописано нинішній стан нерухомості. Здати житло після завершення терміну оренди потрібно в такому ж вигляді.

Ознайомтеся з Hausordnung (правилами проживання). Дізнайтеся коли дозволено влаштовувати вечірки, як сортувати сміття, коли проводиться прибирання у під’їзді та на прилеглій території і т. п.

Реєстрація за місцем проживання

Законодавство Німеччини передбачає обов’язкову реєстрацію орендарів житла в Bürgeramt / Bürgerbüro

Необхідно пред’явити:

Після отримання довідки про реєстрацію зв’яжіться з Auslünderbehürde

(ABH) (імміграційною службою) і повідомте новий адресу.

Розірвання договору оренди

Про бажання розірвати договір орендар і власник квартири повинні повідомити один одному спеціальним повідомленням Kundigung, за три місяці до бажаного терміну переїзду.

Умови розірвання, форс-мажорні обставини, можливу компенсацію бажано заздалегідь прописати в договорі. Процедура розірвання (Kundigungfrist) може бути ініційована за згодою і з ініціативи однієї сторони. У кожній Федеральній землі можуть бути свої тонкощі розірвання договорів оренди, потрібно уточнювати деталі на місці.

Крім того, орендар має право розірвати договір оренди, якщо:

1. Можливість вселення відсутня.
2. Власник квартири був письмово повідомлений про заважаючі проживанню нестачі (несправності), але не усунув її.
3. Проживання в квартирі з цвіллю і комахами може завдати шкоди здоров’ю.Погроза повинна бути підтверджена в судовому порядку.
4. Власник квартири надав недостовірну інформацію або не виконує умови договору.

Перераховані вище випадки розірвання договору оренди вимагають юридичного супроводу.

Особливі випадки розірвання договору оренди:

Підводимо підсумки

Іноземець може зняти житло в Німеччині на рівних умовах з місцевими жителями.  Приступаючи до пошуків бажано розібратися в скороченнях, термінології, правилах розрахунку платежів, процедури пошуку і укладення контракту.  Ми максимально спростили завдання пошуку інформації та сподіваємося, що ця стаття допоможе вам знайти житло в Німеччині.