Насколько доступна для иностранцев аренда жилья в Германии?

Аренда жилья в Германии сложная процедура даже для местных жителей.

Иностранцам без знания законодательства, немецкого языка, особенностей поиска и съема квартир намного сложнее найти привлекательные по условиям проживания и цене варианты.

В этой статье постараемся подробно рассказать, как арендовать квартиру Германии.

СОДЕРЖАНИЕ:

1. Правила аренды жилья в ФРГ.
2. Какое жилье пользуется повышенной популярностью?
3. Где искать предложения?
4. Какую информацию запрашивают о жильце арендодатели?
5. Какие вопросы стоит задать владельцу жилья?
6. Сколько стоит снимать квартиру в Германии?

• • Отличие Kaltmiete от Warmmiete.
  • Kaution — залог за аренду.
  • Возможность повышения арендной платы — Mieterhöhungen.
  • Залог при аренде квартиры — Kaution.
  • Дополнительные затраты.

7. Пример расчета расходов на аренду квартиры.
8. Сокращения, касающиеся аренды жилья.
9. Как снять квартиру в Германии?

• • Первый этап — Подготовка документов.
  • Второй этап — Выбор жилья.
  • Третий этап — Поиск жилья на сайтах аренды и с помощью агентств недвижимости.
  • Четвертый этап — Просмотр квартир.
  • Пятый этап — Заключение договора аренды недвижимости.
  • Шестой этап — Передача ключей.

10. Регистрация по месту жительства.
11. Расторжение договора аренды.
12. Подводим итоги.

Арендовать дом или квартиру, можно только заключив договор.

В контракте прописывают:

Въехать можно только при наличии акта передачи помещения в эксплуатацию новым жильцам.

О завершении аренды предупреждают за три месяца до желаемой даты расторжения контракта 1 или 15 числа.

Представители среднего класса для семьи из пяти человек стремятся снять жилье в Германии площадью до 70 кв. м.

Студенты и недавно прибывшие в страну иностранцы ищут помещения площадью до 40 кв.м. или арендуют в общежитиях комнаты.

Просторные квартиры и дома площадью 100 кв.м. и больше могут позволить себе только обеспеченные люди, топ менеджеры, врачи, инженеры, владельцы или руководители компаний.

Обслуживание недвижимости и коммунальные расходы здесь очень высокие.

Поиск предложений аренды жилья в Германии лучше начать с интернета.

Узнайте среднюю стоимость квадратного метра жилья в конкретном городе или населенном пункте.

Просмотрите каталоги сайтов недвижимости. Можно зарегистрироваться на сайте, заполнить профиль, указать в какое время и на какой срок ищите жилье.

Владельцы недвижимости регулярно просматривают заявки и предлагают варианты.

Популярные сайты недвижимости:

Многие ресурсы имеют адаптированный на украинский и русский язык вариант, но непосредственное общение с владельцами по поводу аренды квартир в Германии лучше вести на немецком или английском языке.

Большинство объявлений деактивируют в течение 120 минут после получения нескольких десятков заявок.

Хороший результат дает поиск предложений в Facebook.

Напишите всем, кто может быть связан с Германией из списка друзей.

Можно дать объявление о поиске жилья и в местной газете.

Если вам предложили работу в Германии постарайтесь подключить к поиску жилья работодателя.

Обязательство предоставить жилье хотя бы на первое время желательно прописать в трудовом договоре на работу в Германии.

Солидные фирмы предоставляют работникам иностранцам при оформлении рабочей визы в Германию или Голубой карты в Германии варианты временного жилья.

Если жилье необходимо найти в сжатые сроки параллельно с самостоятельными поисками можно обратиться в агентство недвижимости.

Владельцы квартир тщательно отбирают кандидатуры возможных жильцов.

Анализируют информацию о кредитоспособности (справка о состоянии счета немецкого банка), зарплате в Германии (доказательство — последний зарплатный листок) и благонадежности.

Интересуются, сколько человек будет жить в квартире с главным арендатором.

Приходите на встречу в приличной одежде без опозданий.

Подтверждающие платежеспособность бумаги желательно иметь при себе.

Не удивляйтесь, если попросят заполнить анкету кандидата.

Отбор жильцов растягивается на недели.

Арендатор имеет право запросить у хозяина квартиры информации о сдаваемом помещении.

Узнайте:

Поинтересуйтесь, повысилась ли стоимость аренды в сравнении с предыдущим контрактом?

Цена аренды недвижимости состоит из двух платежей

Kaltmiete — оплата за текущий месяц + Nebenkosten — предоплата на покрытие коммунальных платежей.

Иностранцам сложно оценить расходы без знания терминологии.

Мы постараемся максимально упростить задачу.

Nebenkosten

Nebenkosten — включает в себя расходы на текущее содержание недвижимости, но из-за текущего характера платежей к этой категории нельзя отнести:

• затраты на юридическую поддержку;
• проведение экспертиз;
• капитальный ремонт;
• оплату бухгалтера;
• и т.п.

Перечисленные выше расходы и относящиеся к Nebenkosten дополнительные расходы, подробно перечисленные в договоре аренды, оплачивает владелец жилья — арендодатель.

Арендатор оплачивает затраты:

Предоплата на коммуналку может составлять 55-230 € в месяц.

В конце года владелец жилья подсчитывает расходы и сравнивает их с суммой предоплаты.

Если сумма меньше присылает счет с просьбой доплатить.

Чтобы не быть обманутым попросите хозяина прислать отчет о расходах, он обязан вернуть вам средства, если сумма предоплаты оказалась больше расходов.

Следует понимать, что:

1. Законодательство Германии устанавливает параметры Nebenkosten и требует четкого фиксирования каждой статьи расходов в договоре аренды.
2. 20% затрат в отчетный период могут быть возвращены арендодателю после предоставления в налоговую службу структуры и сумм расходов.
3. Часто затраты на оплату электроэнергии (по счетчику) внутри квартиры в Nebenkosten не входят, их относят к дополнительным расходам арендатора на проживание.

Отличие Kaltmiete от Warmmiete

Kaltmiete и Warmmiete переводятся одинаково — стоимость аренды квартиры указанная в договоре, но это не однозначные понятия.

Kaltmiete — «холодная аренда» без оплаты отопления.

Warmmiete = Kaltmiete + Nebenkosten — включает в себя все расходы на коммуналку и плату за квадратные метры.

Поэтому очень важно точно знать какую сумму указали в договоре.

Если в договоре указан перечень Nebenkosten, а стоимость аренды обозначена как:

Kaution — залог за аренду 

Для аренды квартиры необходимо внести залог (кауцион)— Kaution равный двум-трем месячным платежам.

Местные жители предпочитают вместо внесения арендного депозита использовать поручительство страховых компаний, которые предоставляют подобные услуги за 90-100 € в год.

Сокращения, связанные с расходами на аренду:

Пример:

В предложении об аренде жилья написано:

600+NK+ KT+HK

Расшифровка: 600 € в месяц, дополнительные коммунальные расходы, залог и отопление.

Возможность повышения арендной платы — Mieterhöhungen

Mieterhöhungen очень неприятный момент для арендаторов жилья.

Закрепленную в договоре аренды сумму арендодатель имеет право повышать в одностороннем порядке.

Цена увеличиться на законном основании по действующему договору, даже переписывать контракт не придется.

Арендодатель имеет право увеличить Kaltmiete в случае:

1. Повышения Mietspiegel (среднерыночного значения) аренды недвижимости в конкретной местности. Значения показателя обновляют два раза в год.

Нормы доплат регулируются законодательством, но повышение цены на 20% в течение трех лет вполне возможен.

2. Увеличения Indexmiete (индексированной стоимости аренды) с учетом официальной инфляции.

Арендатор может повысить цену еще в двух случаях, но здесь он должен согласовать с жильцами размеры повышения.

Если:

Возможность повышения арендной платы подробно прописаны в законодательстве. Нарушение правил может привести к признанию повышения цен незаконным действием.

Залог при аренде квартиры — Kaution

Kaution — сумма, которую может взимать работодатель в случае нанесения ущерба недвижимости или несвоевременной уплаты аренды.

В Германии размер залога четко регламентируется:

1. Сумма не должна превышать размер трех месячных оплат.

Допускается уменьшение, и даже полное отсутствие залоговой суммы.

2. По согласованию сторон возможна рассрочка выплаты, но в момент начала аренды первый платеж должен быть внесен.
3. Средства вносятся на специально открытый депозитный банковский счет под проценты. Величина процентной ставки не оговаривается.

Стороны не имеют доступа к счету, помимо оговоренных договором условий.

Законодательно предусмотрены следующие параметры счета:

• Mietkautionsversicherung или Mietkautionsbürgschaft — вид страховки, при которой арендодатель раз в месяц вносит на счет страховой компании 3% — 5% стоимости Kaution, а страховая фирма гарантирует возмещение убытков в случае возникновения страхового случая;
• Verpfändetes Sparbuch — арендатор открывает сберегательный счет и передает документы арендодателю путем подписания Verpfändungserklärung an den Vermieter (специального соглашения);
• Bürgschaft — поручительство юридических или физических лиц часто оформляют работодатели либо близкие родственники;
• Treuhandkonto — арендодатель по правилам сбережения Kaution (см выше) вносит депозит на специальный счет;
• Рискованные инвестиции, при которых стороны согласовывают условия внесения залога в высокодоходные, но рискованные активы. Полученные проценты являются собственностью арендатора. После окончания действия договора аренды залог и накопленные проценты полностью возвращаются вкладчику.

Дополнительные затраты

Некоторые расходы не входят в состав в Nebenkosten, а оплачиваются отдельно.

Например:

Отдельным пунктом стоит остановиться на мебели.

85% квартир сдаются без мебели, за жилье с мебелью придется доплачивать.

Это оговаривают отдельным пунктом в договоре, где прилагается полный перечень и состояние предметов меблировки.

Большая часть бюджета при переезде уходит на оборудование кухни.

Самый простой вариант без установки обойдется 2300 €.

В некоторых случаях предыдущие жильцы готовы продать установленное на кухне оборудование, чтобы не платить за демонтаж и перевозку, но эти моменты необходимо согласовать дополнительно.

Итоговая стоимость аренды жилья зависит от множества факторов.

Учитывается географическое расположение, планировка, тип и возраст здания.

Расчет ориентировочной стоимости рассмотрим на примере двухкомнатной квартиры, которую в объявлении предлагают снять за 550 € в месяц.

Предположительные расходы:

Если искать жилье помогал риэлтор, придется прибавить к указанной выше сумме оплату его услуг.

Перевозка вещей в зависимости объема груза и расстояния и обходится в среднем 350- 3200 €.

Без информации о сокращениях принятых в Германии иностранцу сложно разобраться в предложениях о сдаче квартир.

Список часто используемых сокращений:

Даже коренным немцам бывает сложно правильно расшифровать аббревиатуру. Часто в объявлениях встречаются ошибки.

Обязательно уточняйте у арендодателя реальную структуру жилья!

Примеры расшифровки:

3ZKBT — трехкомнатная квартира с ванной и террасой.

1Zi KDD — однокомнатная квартира с кухней, коридором и ванной.

60% населения Германии снимает жилье. За два часа предложение арендовать квартиру собирает несколько десятков заявок. Недавно прибывшему в страну иностранцу сложно конкурировать с местными жителями.

Условно процедуру аренды квартиры можно разделить на несколько частей.

Первый этап. Подготовка документов

Желательно иметь на руках, чтобы предоставить арендодателю по первому требованию:

1. Копию и оригинал удостоверения личности (Загранпаспорт, Виза, Голубая карта, ВНЖ в Германии и т.п.);
2. Анкету (Selbstauskunft). В жилищных кооперативах предоставляют специальные бланки, но даже если у вас нет бланка, составьте для себя своеобразную заготовку, с которой сможете быстро списать необходимые данные. Можете сделать несколько экземпляров резюме квартиросъемщика, чтобы вручить владельцу квартиры, если он попросит предоставить информацию.

В анкете указывают:

3. Сопроводительную записку на немецком языке, с описанием причины поиска жилья. Например, мы семья такая-то главу семьи пригласили на работу в Германию на длительный срок, а жена и дети приехали вместе с ним, поэтому мы ищем жилье (укажите какое именно).
4. Справку о доходах (Lohnabrechnungen) за последние три месяца стандартной формы. Если ее невозможно получить, предоставьте, выписку с банковского счета, либо копию Трудового договора, если трудоустроились в Германии недавно. Безработные прилагают справку о получении пособия.
5. Справку (Schufa Eigenauskunft) подтверждающая финансовую историю от организации Шуфа, на каждого человека, кто собирается проживать в арендованном жилье.

6. Справку о регулярной уплате налоговых отчислений (Steuerunbedenklichkeitsbescheinigungen). Получают в налоговой службе в момент обращения. Лучше запастись такими справками для работающих членов семьи.
7. Необязательно, но желательно иметь рекомендательное письмо от предыдущего арендодателя, но получить его не всегда удается.
8. Справку (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieter) подтверждающую, что платежи за аренду квартиры вносились вовремя и все задолженности погашены. Арендодатель имеет право запросить дополнительные документы. Например, справку с последнего места жительства о соблюдении порядка в квартире или доме.

Если недавно приехали в Германию, и у вас нет рекомендательных писем и кредитной истории, постарайтесь заручиться поддержкой (в письменной форме) работодателя, проживающего в Германии друга или родственника, который согласиться выступить в качестве гаранта.

Второй этап — Выбор жилья

Приступая к поиску жилья желательно знать, в каком районе хотите поселиться, сколько комнат необходимо, какую сумму готовы платить за аренду

В Германии можно найти:

1. Altbau — просторные квартиры с украшенными лепниной потолками в домах старой постройки. Богемное убранство часто соседствует с плесенью по углам, сквозняками и высокими счетами за отопление.
2. Plattenbau — квартиры в высотках с лифтом в рабочем районе и парковкой у дома обходятся намного дешевле

Стоимость жилья в крупных городах зависит от района.

Третий этап — Поиск жилья на сайтах аренды и с помощью агентств недвижимости

Искать предложения о сдаче в аренду квартир можно:

1. Бесплатно в интернете.

Найти жилье для краткосрочного проживания в отеле или хостеле помогут:

• https://www.booking.com/
• https://housinganywhere.com/de/?utm_source=Zwischenmitte
• https://www.wimdu.de/
• https://www.airbnb.de/
• https://www.wg-gesucht.de/

Это не полный перечень сайтов, на которых размещены предложения по аренде недвижимости, расширенный список можно найти вводом в поисковую строку https://www.google.de/?gws_rd=ssl

фразы Ferienwohnung in (аренда для отдыха) + названия населенного пункта на немецком языке.

Если ищете жилье на продолжительный срок, можно посетить упомянутые выше ресурсы, изменив сроки пребывания.

Стоит заглянуть и на сайты:

• https://www.immowelt.de/
• https://www.immobilienscout24.de/
• https://www.degewo.de/
• https://www.howoge.de/
• https://www.stadtundland.de/

Здесь можно просмотреть предложения, зарегистрировать профиль и указать какое жилье ищите, возможно, ваша кандидатура заинтересует владельцев квартир. Для ускорения поиска воспользуйтесь фильтрами укажите район, количество комнат и желаемый размер арендной платы. Если нашли подходящий вариант отправьте заявку арендодателю. Под каждым объявлением есть форма для сообщений. На некоторых ресурсах контакты арендодателей, скрыты, доступ открывается бесплатно после клика по соответствующей иконке.

2. Иностранцам сложно сориентироваться в потоке предложений аренды недвижимости. В этом случае привлекают агентства недвижимости, в которых работают маклеры, говорящие на понятном для иностранца языке.

Например:

• Liz Frey Relocation официальный сайт — https://www.lizfrey-relocation.com/en/
• L MrLodge официальный сайт — https://www.mrlodge.ru/?gclid=CjwKCAiAnfjyBRBxEiwA-EECLFV_BF62v_A6djUvCFDkfu0hAKYyXxSyVaJUMSSJrsnfaZUONZ5bQBoCX4QQAvD_BwE

Услуга платная, но экономит время и позволяет воспользоваться услугами профессионалов. Необходимо заключить с агентством договор Bestellerprinzip и выплатить маклеру гонорар Provision.

Например: 350 € (Kaltmiete) х 2,38 = 833 € (Provision)

Четвертый этап — просмотр квартир

Следующего арендатора владельцы квартир ищут задолго до окончания срока договора аренды с нынешним жильцом. Осмотр недвижимости организуют следующим образом — потенциальный арендатор с разрешения арендодателя договаривается с проживающими в настоящее время в квартире жильцами и приходит на осмотр. После осмотра желающие заключить контракт аренды оставляют заявки.

Владелец квартиры выбирает подходящего кандидата и при необходимости запрашивает у него дополнительную информацию. Если осмотр будет проходить в присутствии владельца, постарайтесь иметь при себе бумаги необходимые для аренды квартиры (перечень смотрите выше). Для успешного поиска жилья приходится оставлять заявки в нескольких квартирах.

Пятый этап — Заключение договора аренды недвижимости

Заключение договора аренды жилья ответственная процедура для арендатора. Не подписывайте контракт до полного выяснения всех деталей. Если не знаете немецкий язык, попросите у владельца квартиры экземпляр договора для перевода и обратитесь к посреднику. Большинство параметров договоров аренды регулируются законодательно, даже в том случае если будет допущена ошибка, договор не утратит силу.

В договор аренды включают:

Шестой этап — передача ключей

«Передача ключей» — начало вселения в квартиру, но для этого необходимо пройти ряд обязательных процедур:

1. По закону перед вселением арендатор имеет право сменить замки (даже в том случае если это условие не прописано в контракте), но при выезде из квартиры он должен привести недвижимость в первоначальное состояние, поставить старые замки на место и вернуть все записанные в контракте ключи.
2. Передаваемых арендатору ключей должно быть на один больше числа въезжающих в квартиру людей.
3. Арендатору передают квартиру по акту приема передачи (дополнение к контракту аренды) в присутствии владельца квартиры, либо уполномоченного представлять его интересы домоуправителя. В подписанном обеими сторонами документе подробно прописано нынешнее состояние недвижимости. Сдать жилье после завершения срока аренды нужно в таком же виде.

Ознакомьтесь с Hausordnung (правилами проживания). Узнайте когда разрешено устраивать вечеринки, как сортировать мусор, когда проводится уборка в подъезде и на прилегающей территории и т.п.

Законодательство Германии предписывает обязательную регистрацию арендаторов жилья в Bürgeramt / Bürgerbüro

Необходимо предъявить:

После получения справки о регистрации свяжитесь с Auslünderbehürde (ABH) (иммиграционной службой) и сообщите новый адрес.

О желании расторгнуть договор арендатор и владелец квартиры должны сообщить друг другу специальным уведомлением Kundigung, за три месяца до желаемого срока переезда.

Условия расторжения, форс-мажорные обстоятельства, возможную компенсацию желательно заранее прописать в договоре. Процедура расторжения (Kundigungfrist) может быть инициирована по обоюдному согласию и по инициативе одной стороны. В каждой Федеральной земле могут быть свои тонкости расторжения договоров аренды, нужно уточнять детали на месте.

Кроме того арендатор вправе расторгнуть договор аренды если:

1. Возможность вселения отсутствует.
2. Владелец квартиры был письменно уведомлен о мешающем проживанию недостатке (неисправности), но не устранил его.
3. Проживание в квартире с плесенью и насекомыми может нанести вред здоровью. Угроза должна быть подтверждена в судебном порядке.
4. Владелец квартиры предоставил недостоверную информацию либо не выполняет условия договора.

Перечисленные выше случаи расторжения договора аренды требуют юридического сопровождения.

Особые случаи расторжения договора аренды:

Подводим итоги

Иностранец может снять жилье в Германии на равных условиях с местными жителями. Приступая к поискам желательно разобраться в сокращениях, терминологии, правилах расчета платежей, процедуре поиска и заключения контракта. Мы постарались упростить задачу поиска информации и надеемся, что эта статья поможет вам найти жилье в Германии.