Як зняти кімнату, квартиру або будинок іноземцю в Німеччині

Іноземні громадяни, які збираються жити в Німеччині, але не мають достатньо коштів, щоб придбати власне житло, не повинні сумувати. По-перше, іноземці мають право орендувати житло нарівні з німецькими громадянами. По-друге, зняти квартиру в Німеччині не так складно, як це може здатися. По-третє, проживання в орендованому житлі в Німеччині часто виявляється більш вигідним, ніж володіння власним будинком або квартирою – більше половини населення Німеччини не має власного житла, вважаючи за краще орендувати його.

ЗМІСТ

1 Оренда житла в Німеччині: що краще для іноземців

2 Житло в Німеччині для іноземця: як і де шукати

2.1 Самостійний пошук

2.2 Пошук житла через агентства нерухомості

3 Оформлення оренди: що слід знати

3.1 Які документи необхідні для підписання контракту про оренду житла в Німеччині?

4 Договір укладено: що потрібно робити далі

5 Що входить в орендну плату?

 Оренда житла в Німеччині: що краще для іноземців

Німецький ринок нерухомості відкриває широкі можливості для іноземних громадян, оскільки їм надані такі ж права, що і громадянам ФРН. Тому вони можуть орендувати нерухомість, володіти нею, здавати в суборенду.

Будь-який іноземець (від студента до бізнесмена), котрий легально перебуває в Німеччині, зможе знайти житло з урахуванням своїх бажань і можливостей. Вибір того чи іншого типу житла, будь це кімната в комунальній квартирі, квартира або особняк, залежить від фінансових можливостей, соціального статусу орендаря, цілей його перебування в Німеччині, сімейного стану.

Розглянемо більш докладно, що очікує іноземного орендаря в кожному конкретному випадку.

1. Кімната в студентському гуртожитку. Претендувати на неї можуть студенти, які вступили до німецьких ВНЗ. Головний і, мабуть, єдиний плюс цього типу житла – можливість зняти його недорого.

До мінусів слід віднести той факт, що поселення відбувається тільки в порядку черги, тому місць може просто не вистачити, а також «радості» життя в гуртожитку: галасливі сусіди, можливі побутові проблеми, перебої в роботі інтернету.

2. Оренда кімнати в комунальній квартирі (Wohnungsgemeinschaft, або WG). У більшості випадків мова йде про багатокімнатну квартиру, в якій проживає кілька орендарів.

Плюси оренди такого типу житла очевидні насамперед із матеріальної точки зору: оплата за квартиру ділиться на кількох людей. Крім того, це можливість скооперуватися з друзями і проживати у WG своєю компанією.

До недоліків такого типу житла слід віднести необхідність укладення угоди не стільки з орендодавцем (за умови вашої платоспроможності та легального статусу тут проблем не виникне), скільки з мешканцями WG. Для того щоб зняти кімнату студенту, йому потрібно буде пройти неформальні «оглядини»: співбесіду-знайомство з орендарями, які вже проживають в квартирі.

У кожній кімнаті такої квартири зазвичай живуть одна-дві людини. Туалет, ванна, кухня перебувають у загальному користуванні. Мешканці кожної кімнати по черзі зобов’язані займатися їх прибиранням і обслуговуванням.

3. Оренда окремої квартири (Wohnung). Цей варіант найпоширеніший серед іноземних громадян, які мають намір якийсь час проживати в Німеччині.

Самотні та студенти частіше прагнуть орендувати однокімнатну квартиру площею до 40 кв. м. Представники середнього класу віддають перевагу квартирам площею до 60-70 кв. м з двома або трьома кімнатами (Zimmer). Квартири, площа яких перевищує 100 кв. м, – це вже елітний сектор.

Громадянам країн СНД слід знати, що при розрахунку житлової площі (Wohnfläche або Wfl) в ФРН до площі кімнат із прямими стінами потрібно додати: 50% площі під скошеними стінами на висоті 1-2 м (на горищах: Obergeschoss, або ОG); 25% площі балкона, лоджії, тераси; 50% площі веранди (якщо не опалюється).

4. Оренда будинку. Такий будинок обходиться досить дорого, оскільки, крім орендної плати, необхідно додатково оплачувати його обслуговування. Проте вілли на узбережжі Північного або Балтійського морів, а також сільські будинки користуються попитом, особливо в літню пору.

Свіже повітря, спокій і гарна природа плюс комфортні умови проживання і високий рівень розвитку інфраструктури в Німеччині компенсують всі матеріальні витрати. Особливо привабливий такий варіант для сімей із 4 і більше осіб, а також для власників домашніх тварин.

Житло в Німеччині для іноземця: як і де шукати

Терміни, протягом яких можна знайти відповідне житло в Німеччині, залежать від того, наскільки правильно буде організований пошук. Необхідно відразу налаштуватися на те, що знайти квартиру в Німеччині, особливо у великих містах, буде досить складно.

За наявності родичів в Німеччині доречно підключити їх до пошуків житла. Можна також звернутися за допомогою до свого роботодавця.

Серед факторів, які можуть ускладнити іноземцю пошуки житла, – наявність великої кількості конкурентів, слабке знання німецької мови, погана орієнтація в місцевому законодавстві та питаннях оренди нерухомості.

Проте є всі можливості для того, щоб обійтися власними силами і знайти житло самостійно. У разі необхідності можна завжди звернутися по допомогу до професіоналів – маклерів і агентств нерухомості.

Під час пошуку житла в Німеччині слід звернути увагу на кілька моментів:

• одній людині зняти квартиру легше, ніж подружжю (знос квартири буде вдвічі менше). Тому маклери радять орендарям відразу не розкривати всі карти – після поселення і виплати грошей домовитися про другого мешканця буде набагато простіше;
• німецькі орендодавці більше схильні здавати житло співвітчизникам, ніж іноземцям;
• особливу увагу орендодавці звертають на фінансовий стан, наявність роботи і чистої кредитної історії.

Серед головних рекомендацій для успішного пошуку житла – використання всіх можливих способів і засобів, повідомлення про пошук житла всіх знайомих, особиста активність і наполегливість.

Велике значення має правильний психологічний вплив на потенційного орендодавця: солідний зовнішній вигляд, вміння заручитися підтримкою, пунктуальність, розмова по суті. При цьому не слід присвячувати орендодавця в усі деталі й за необхідності трохи «заспокоїти» його, обговоривши можливість оренди житла на тривалий термін (не менше 10 років) або запевнивши в тому, що створення сім’ї та народження дитини в найближчі роки не планується.

До укладення договору про оренду потрібно зробити таке:

• оглянути квартиру в будній день після 17 годин (як правило, в цей час сусіди-мешканці повертаються після трудового дня і будинок живе звичайним життям);
• поспілкуватися з сусідами з приводу наявності будь-яких проблем в будинку;
• вивчити по карті міста найближчі околиці та з’ясувати, чи немає поруч аеропорту або сміттєзвалища, що не пролягають чи поблизу автостради або залізниця, наскільки зручно розташовані комунікації, магазини, дитячі установи;
• звернути увагу на дрібниці: наявність паркувальних місць, розташування опалювальних батарей, місце підключення пральної машини.

Самостійний пошук

Газети в Німеччині (особливо місцеві) відіграють важливу роль в пошуку нерухомості. Приватні оголошення в них подають перш за все власники квартир пенсійного віку, які проживають в цьому регіоні та не надто довіряють інтернету. Крім того, в газетах можна розмістити власне оголошення про пошук житла.

Слід мати на увазі, що більшість німецьких газет має власні сайти, на яких в певні дні тижня публікуються онлайн-оголошення про оренду житла: наприклад, по середах і суботах – Abendzeitung, середах і п’ятницях – Süddeutsche Zeitung.

На загальнонімецькому порталі представлені сайти німецьких газет, в більшості яких є розділи, пов’язані з орендою житла і можливістю пошуку потрібних варіантів – наприклад, у Berliner Zeitung:

• www.berliner-zeitung.de,
• vermietungen.png

І хоча газети недооцінювати не варто, все ж левову частку інформації можна отримати на спеціалізованих інтернет-сайтах. Найбільшу популярність отримали такі сайти:

• www.immobilienscout24.de
• www.mieten.immonet.de
• www.wg-gesucht.de
• www.immowelt.de
• www.immonet.de

Інформація на них оновлюється регулярно. У соціальних мережах створені десятки груп, які також дають можливість знайти квартиру або кімнату для студента.

Для іноземних громадян, які намагаються знайти квартиру самостійно, важливо навчитися правильно читати оголошення. Річ у тому, що в Німеччині застосовуються різні скорочення й абревіатури. Незнання їх або неправильне прочитання може привести до фінансових втрат або до того, що бажана квартира «піде» до іншого орендаря.

Список основних скорочень в оголошеннях щодо оренди житла:

Таким чином, абревіатура 4ZКDBD, 2SZDTG означатиме чотирикімнатну квартиру з кухнею, ванною, душовою, двома спальнями, передпокоєм і підземним гаражем.

Пошук житла через агентства нерухомості

Поширений спосіб знайти житло в Німеччині – скористатися послугами численних маклерів і агентств нерухомості (наприклад, Liz Frey Relocation, L MrLodge). У більшості агентств працюють англо- і російськомовні ріелтори. Це дозволить заощадити час і довірити пошук професіоналам.

Для того, щоб скористатися їх послугами, слід укласти договір (Bestellerprinzip) з агентством, згідно з яким потрібно буде виплатити гонорар (Provision).

Оформлення оренди: що слід знати

Після того, як квартира обрана і досягнута домовленість із власником житла, можна приступати до оформлення орендного договору. Офіційний документ про оренду в Німеччині гарантує стовідсоткове виконання того, що зафіксовано на папері, тому до складання цього документа потрібно підійти з усією відповідальністю.

У договорі має бути зазначено:

• величина орендної ставки;
• розмір передоплати за комунальні послуги (Nebenkosten);
• розмір застави (Kaution);
• терміни дії договору (Dauer). У більшості випадків договір є безстроковим;
• терміни оповіщення про розірвання договору (Kuendigungsfrist). Мінімальний термін – за три місяці до переїзду. Для цього необхідно відправити власнику письмове повідомлення (Kuendigung) і отримати від нього підтвердження;

• терміни проведення косметичного ремонту (один раз – при в’їзді або виїзді); площа житла;
• кількість кімнат;
• кількість переданих ключів від дверей (вхідних і внутрішніх);
• порядок проживання (Housordnung);
• у разі оренди квартири з меблями – опис майна та його стану;
• порядок оплати орендарем дрібних поломок (до 100 євро), які можуть виникнути під час експлуатації майна;
• можливість утримання тварин;
• порядок вирішення виниклих питань, не врахованих в контракті, тощо.

Перед поселенням слід разом з власником квартири або управдомом скласти протокол передачі-прийому житла. Цей протокол розглядається як додаток до контракту. В додаток необхідно внести всі номери і показання лічильників опалення, холодної та гарячої води, газу, електрики на день здачі квартири, а також всі помічені недоліки (тріщини, відколи, подряпини і т. п.). При виїзді складається новий протокол, який звіряється з першим. Ці документи повинні бути підписані обома сторонами, в іншому випадку орендодавець може не повернути заставу.

Які документи необхідні для підписання договору про оренду житла в Німеччині?

Для того щоб укласти угоду і скласти договір оренди, іноземному громадянину потрібні такі документи:

• копії ВНП, закордонного паспорта і візи;
• довідка про зарплату (за останні три місяці);
• довідка про кредитну історію (Schufa-Auskunft) на кожного, хто збирається проживати в орендованому житлі.

Серед паперів, які можуть знадобитися додатково, можуть бути:

• анкета (Selbstauskunft) з даними про орендаря, включаючи відомості про освіту, професії, посади, наявності дітей і домашніх тварин, наявність шкідливих звичок, адресу останнього місця проживання з телефоном орендодавця;
• довідка про своєчасну оплату оренди або рекомендаційний лист від колишнього орендодавця;
• довідка з останнього місця проживання про дотримання порядку в будинку.

Весь пакет документів потрібно мати при собі вже під час першого візиту до орендодавця.

Договір укладено: що потрібно робити далі?

Укладення договору про оренду ще не дає приводу розслаблятися – потрібно виконати ще кілька дій.

Законодавство Німеччини наказує орендодавцю зареєструватися в Bürgeramt / Bürgerbüro для проживання в квартирі. При собі необхідно мати закордонний паспорт з візою, договір про оренду і довідку від орендодавця. У цій довідці (Bescheinigung), підписаній орендодавцем, повинна бути вказана адреса, за якою розташована квартира, її власник, дати заїзду та виїзду орендарів, їхні П. І. Б. (із зазначенням року народження).

Після отримання довідки про реєстрацію (прописку) необхідно зв’язатися з Імміграційної службою (Ausländerbehörde (ABH)) і повідомити свою нову адресу. Наступним кроком буде знайомство з правилами проживання (Hausordnung): як відбувається прибирання в під’їзді та на території, коли можна або не можна проводити вечірки та ін.

Що входить в орендну плату?

Потенційні орендарі житла, підбираючи собі варіанти на сайтах, повинні враховувати, що зазначена в оголошеннях сума оренди – це Kaltmiete, або орендна ставка без комунальних виплат (її часто називають «холодною» платою за оренду). Тобто, крім орендної ставки, щомісяця необхідно оплачувати комунальні послуги (воду, опалення, вивезення сміття, ліфт – навіть при проживанні на першому поверсі – та ін.) – Nebenkosten. У результаті підсумовування Kaltmiete і Nebenkosten отримують Warmmiete – «теплу» плату за оренду.

Але це ще не кінцева сума. Крім Warmmiete, існує ще ряд виплат. Зокрема, плата за телефон, інтернет, електрику, газ стягується окремо.

Слід зазначити, що в Німеччині щорічно проводиться перерахунок щодо води та опалення за підсумками минулого року, і залежно від того, наскільки економно ви ними користувалися, вам або можуть запропонувати доплатити за отримані послуги, або повернуть гроші.

Тим орендарям, які при зніманні житла вдалися до допомоги агентств із нерухомості, доведеться віднести до разових додаткових витрат оплату послуг маклера – Provision. Німецьке законодавство встановлює максимальну винагороду маклерських послуг: місячна сума оренди Kaltmiete, помножена на індекс 2,38. Тобто якщо орендна ставка становить 300 євро на місяць, то Provision складе 714 євро.

Отже, оренда квартири в Німеччині досить приваблива і доступна для іноземців. Ринок нерухомості пропонує великий вибір первинного та вторинного житла, а німецьке законодавство захищає інтереси квартиронаймачів.

Найбільш вигідно укладати договір про оренду на тривалий термін – від 10 років. При укладанні договору про оренду слід бути дуже уважним і досконально вивчити його, перш ніж підписувати.