Как снять комнату, квартиру или дом иностранцу в Германии

Иностранные граждане, которые собираются жить в Германии, но не имеют достаточно средств, чтобы приобрести собственное жилье, не должны унывать. Во-первых, иностранцы имеют право арендовать жилье наравне с немецкими гражданами. Во-вторых, снять квартиру в Германии не так сложно, как это может показаться. В-третьих, проживание в арендованном жилье в Германии часто оказывается более выгодным, чем обладание собственным домом или квартирой – больше половины населения Германии не имеет собственного жилья, предпочитая арендовать его.

СОДЕРЖАНИЕ

1 Аренда жилья в Германии: что лучше для иностранцев

2 Жилье в Германии для иностранца: как и где искать

2.1 Самостоятельный поиск

2.2 Поиск жилья через агентства недвижимости

3 Оформление аренды: что следует знать

3.1 Какие документы необходимы для подписания контракта об аренде жилья в Германии?

4 Договор заключен: что нужно делать дальше

5 Что входит в арендную плату?

 Аренда жилья в Германии: что лучше для иностранцев

Немецкий рынок недвижимости открывает широкие возможности для иностранных граждан, поскольку им предоставлены такие же права, что и гражданам ФРГ. Поэтому они могут арендовать недвижимость, владеть ею, сдавать в субаренду.

Любой иностранец (от студента до бизнесмена), который легально находится в Германии, сможет найти жилье с учетом своих желаний и возможностей. Выбор того или иного типа жилья, будь это комната в коммунальной квартире, квартира или особняк, зависит от финансовых возможностей, социального статуса арендатора, целей его пребывания в Германии, семейного положения.

Рассмотрим более подробно, что ожидает иностранного арендатора в каждом конкретном случае.

1. Комната в студенческом общежитии. Претендовать на нее могут студенты, которые поступили в немецкие ВУЗЫ. Главный и, пожалуй, единственный плюс этого типа жилья – возможность снять его недорого.

К минусам следует отнести тот факт, что поселение происходит только в порядке очереди, поэтому мест может просто не хватить, а также «радости» жизни в общежитии: шумные соседи, возможные бытовые проблемы, перебои в работе интернета.

2. Аренда комнаты в коммунальной квартире (Wohnungsgemeinschaft, или WG). В большинстве случаев речь идет о многокомнатную квартиру, в которой проживает несколько арендаторов.

Плюсы аренды такого типа жилья очевидны прежде всего с материальной точки зрения: оплата за квартиру делится на нескольких людей. Кроме того, это возможность скооперироваться с друзьями и проживать в WG своей компанией.

К недостаткам такого типа жилья следует отнести необходимость заключения соглашения не столько с арендодателем (при условии вашей платежеспособности и легального статуса здесь проблем не возникнет), сколько с жителями WG. Для того чтобы снять комнату студенту, ему нужно будет пройти неформальные «смотрины»: собеседование-знакомство с арендаторами, которые уже проживают в квартире.

В каждой комнате такой квартиры обычно живут один-два человека. Туалет, ванная, кухня находятся в общем пользовании. Обитатели каждой комнаты по очереди обязаны заниматься их уборкой и обслуживанием.

3. Аренда отдельной квартиры (Wohnung). Этот вариант самый распространенный среди иностранных граждан, которые намерены какое-то время проживать в Германии.

Одинокие и студенты чаще стремятся арендовать однокомнатную квартиру площадью до 40 кв. м. Представители среднего класса отдают предпочтение квартирам площадью 60-70 кв. м с двумя или тремя комнатами (Zimmer). Квартиры, площадь которых превышает 100 кв. м, – это уже элитный сектор.

Гражданам стран СНГ следует знать, что при расчете жилой площади (Wohnfl?che или Wfl) в ФРГ к площади комнат с прямыми стенами нужно добавить: 50% площади под скошенными стенами на высоте 1-2 м (на чердаках: Obergeschoss, или ОG); 25% площади балкона, лоджии, террасы; 50% площади веранды (если не отапливается).

4. Аренда дома. Такой дом обходится довольно дорого, поскольку, кроме арендной платы, необходимо дополнительно оплачивать его обслуживание. Однако виллы на побережье Северного или Балтийского морей, а также сельские дома пользуются спросом, особенно в летнюю пору.

Свежий воздух, спокойствие и красивая природа плюс комфортные условия проживания и высокий уровень развития инфраструктуры в Германии компенсируют все материальные затраты. Особенно привлекателен такой вариант для семей из 4 и более человек, а также для владельцев домашних животных.

Жилье в Германии для иностранца: как и где искать

Сроки, в течение которых можно найти подходящее жилье в Германии, зависят от того, насколько правильно будет организован поиск. Необходимо сразу настроиться на то, что найти квартиру в Германии, особенно в крупных городах, будет достаточно сложно.

При наличии родственников в Германии уместно подключить их к поискам жилья. Можно также обратиться за помощью к своему работодателю.

Среди факторов, которые могут осложнить иностранцу поиски жилья, – наличие большого количества конкурентов, слабое знание немецкого языка, плохая ориентация в местном законодательстве и вопросах аренды недвижимости.

Однако есть все возможности для того, чтобы обойтись собственными силами и найти жилье самостоятельно. В случае необходимости можно всегда обратиться за помощью к профессионалам – маклеров и агентств недвижимости.

Во время поиска жилья в Германии следует обратить внимание на несколько моментов:

• одному человеку снять квартиру легче, чем супругам (износ квартиры будет вдвое меньше). Поэтому маклеры советуют арендаторам сразу не раскрывать все карты – после поселения и выплаты денег договориться о второго жильца будет гораздо проще;
• немецкие арендодатели более склонны сдавать жилье соотечественникам, чем иностранцам;
• особое внимание арендодатели обращают на финансовое положение, наличие работы и чистой кредитной истории.

Среди главных рекомендаций для успешного поиска жилья – использование всех возможных способов и средств, сообщение о поиск жилья всех знакомых, личная активность и настойчивость.

Большое значение имеет правильный психологическое воздействие на потенциального арендодателя: солидный внешний вид, умение заручиться поддержкой, пунктуальность, разговор по существу. При этом не следует посвящать арендодателя во все детали и при необходимости немного «успокоить» его, обсудив возможность аренды жилья на длительный срок (не менее 10 лет) или заверив в том, что создания семьи и рождения ребенка в ближайшие годы не планируется.

До заключения договора об аренде нужно сделать следующее:

• осмотреть квартиру в будний день после 17 часов (как правило, в это время соседи-жители возвращаются после трудового дня и дом живет обычной жизнью);
• пообщаться с соседями по поводу наличия каких-либо проблем в доме;
• изучить по карте города ближайшие окрестности и выяснить, нет рядом аэропорта или свалки, не пролегают ли вблизи автострады или железной дороги, насколько удобно расположены коммуникации, магазины, детские учреждения;
• обратить внимание на мелочи: наличие парковочных мест, расположение отопительных батарей, место подключения стиральной машины.

Самостоятельный поиск

Газеты в Германии (особенно местные) играют важную роль в поиске недвижимости. Частные объявления в них подают прежде всего владельцы квартир пенсионного возраста, которые проживают в этом регионе и не слишком доверяют интернету. Кроме того, в газетах можно разместить собственное объявление о поиске жилья.

Следует иметь в виду, что большинство немецких газет есть собственные сайты, на которых в определенные дни недели публикуются онлайн-объявления об аренде жилья: например, по средам и субботам – Abendzeitung, средам и пятницам – S?ddeutsche Zeitung.

На загальнонімецькому портале представлены сайты немецких газет, в большинстве которых есть разделы, связанные с арендой жилья и возможностью поиска нужных вариантов – например, в Berliner Zeitung:

• www.berliner-zeitung.de,
• vermietungen.png

И хотя газеты недооценивать не стоит, все же львиную долю информации можно получить на специализированных интернет-сайтах. Наибольшую известность получили такие сайты:

• www.immobilienscout24.de
• www.mieten.immonet.de
• www.wg-gesucht.de
• www.immowelt.de
• www.immonet.de

Информация на них обновляется регулярно. В социальных сетях созданы десятки групп, которые также дают возможность найти квартиру или комнату для студента.

Для иностранных граждан, которые пытаются найти квартиру самостоятельно, важно научиться правильно читать объявления. Дело в том, что в Германии применяются различные сокращения и аббревиатуры. Незнание или неправильное прочтение может привести к финансовым потерям или к тому, что желаемая квартира «уйдет» к другому арендатору.

Список основных сокращений в объявлениях по аренде жилья:

Таким образом, аббревиатура 4ZКDBD, 2SZDTG будет означать четырехкомнатную квартиру с кухней, ванной, душевой, двумя спальнями, прихожей и подземным гаражом.

Поиск жилья через агентства недвижимости

Распространенный способ найти жилье в Германии – воспользоваться услугами многочисленных маклеров и агентств недвижимости (например, Liz Frey Relocation, L MrLodge). В большинстве агентств работают англо — и русскоговорящие риэлторы. Это позволит сэкономить время и доверить поиск профессионалам.

Для того, чтобы воспользоваться их услугами, следует заключить договор (Bestellerprinzip) с агентством, согласно которым нужно будет выплатить гонорар (Provision).

Оформление аренды: что следует знать

После того, как квартира выбрана и достигнута договоренность с владельцем жилья, можно приступать к оформлению арендного договора. Официальный документ об аренде в Германии гарантирует стопроцентное выполнение того, что зафиксировано на бумаге, поэтому к составлению этого документа нужно подойти со всей ответственностью.

В договоре должно быть указано:

• величина арендной ставки;
• размер предоплаты за коммунальные услуги (Nebenkosten);
• размер залога (Kaution);
• сроки действия договора (Dauer). В большинстве случаев договор является бессрочным;
• сроки уведомления о расторжении договора (Kuendigungsfrist). Минимальный срок – за три месяца до переезда. Для этого необходимо отправить владельцу письменное уведомление (Kuendigung) и получить от него подтверждение;

• сроки проведения косметического ремонта (один раз – при въезде или выезде); площадь жилья;
• количество комнат;
• количество передаваемых ключей от дверей (входных и внутренних);
• порядок проживания (Housordnung);
• в случае аренды квартиры с мебелью – опись имущества и его состояния;
• порядок оплаты арендатором мелких поломок (до 100 евро), которые могут возникнуть во время эксплуатации имущества;
• возможность содержания животных;
• порядок решения возникших вопросов, не учтенных в контракте, и тому подобное.

Перед поселением следует вместе с собственником квартиры или управдомом составить протокол передачи-приема жилья. Этот протокол рассматривается как приложение к контракту. В дополнение необходимо внести все номера и показания счетчиков отопления, холодной и горячей воды, газа, электричества на день сдачи квартиры, а также все замеченные недостатки (трещины, сколы, царапины и т. п.). При выезде составляется новый протокол, который сверяется с первым. Эти документы должны быть подписаны обеими сторонами, в противном случае арендодатель может не вернуть залог.

Какие документы необходимы для подписания договора об аренде жилья в Германии?

Для того чтобы заключить соглашение и составить договор аренды, иностранному гражданину потребуются следующие документы:

• копии ВНЖ, загранпаспорта и визы;
• справка о зарплате (за последние три месяца);
• справка о кредитной истории (Schufa-Auskunft) на каждого, кто собирается проживать в арендованном жилье.

Среди бумаг, которые могут потребоваться дополнительно, могут быть:

• анкета (Selbstauskunft) с данными арендатора, включая сведения об образовании, профессии, должности, наличии детей и домашних животных, наличие вредных привычек, адрес последнего места жительства с телефоном арендодателя;
• справка о своевременной оплате аренды или рекомендательное письмо от бывшего арендодателя;
• справка с последнего места жительства о соблюдении порядка в доме.

Весь пакет документов нужно иметь при себе уже во время первого визита к арендодателю.

Договор заключен: что нужно делать дальше?

Заключение договора об аренде еще не дает повода расслабляться – нужно выполнить еще несколько действий.

Законодательство Германии предписывает арендодателю зарегистрироваться в B?rgeramt / B?rgerb?ro для проживания в квартире. При себе необходимо иметь загранпаспорт с визой, договор об аренде и справку от арендодателя. В этой справке (Bescheinigung), подписанном арендодателем, должен быть указан адрес, по которому расположена квартира, ее владелец, даты заезда и выезда арендаторов, их П. И. Бы. (с указанием года рождения).

После получения справки о регистрации (прописке) необходимо связаться с Иммиграционной службой (Ausl?nderbeh?rde (ABH)) и сообщить свой новый адрес. Следующим шагом будет знакомство с правилами проживания (Hausordnung): как происходит уборка в подъезде и на территории, когда можно или нельзя проводить вечеринки и др.

Что входит в арендную плату?

Потенциальные арендаторы жилья, подбирая себе варианты на сайтах, должны учитывать, что указанная в объявлениях сумма аренды – это Kaltmiete, или арендная ставка без коммунальных выплат (ее часто называют «холодной» платой за аренду). То есть, помимо арендной ставки, ежемесячно необходимо оплачивать коммунальные услуги (воду, отопление, вывоз мусора, лифт – даже при проживании на первом этаже – и др.) – Nebenkosten. В результате суммирования Kaltmiete и Nebenkosten получают Warmmiete – «теплую» плату за аренду.

Но это еще не конечная сумма. Кроме Warmmiete, существует еще ряд выплат. В частности, плата за телефон, интернет, электричество, газ взимается отдельно.

Следует отметить, что в Германии ежегодно проводится перерасчет воды и отопления по итогам прошлого года, и в зависимости от того, насколько экономно вы ими пользовались, вам могут предложить доплатить за полученные услуги, или вернут деньги.

Тем арендаторам, которые при съеме жилья прибегли к помощи агентств по недвижимости, придется отнести к разовым дополнительных расходов оплату услуг маклера – Provision. Немецкое законодательство устанавливает максимальное вознаграждение маклерских услуг: месячная сумма аренды Kaltmiete, умноженная на индекс 2,38. То есть если арендная ставка составляет 300 евро в месяц, то Provision составит 714 евро.

Итак, аренда квартиры в Германии весьма привлекательна и доступна для иностранцев. Рынок недвижимости предлагает большой выбор первичного и вторичного жилья, а немецкое законодательство защищает интересы квартиросъемщиков.

Наиболее выгодно заключать договор об аренде на длительный срок – от 10 лет. При заключении договора об аренде следует быть очень внимательным и досконально изучить его, прежде чем подписывать.